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这是有迹可循的,我给你分析一下吧,就很清楚了。至于转与不转,可作为参考。如果对推导过程不感兴趣,可以直接跳到最后看结论。
房贷利率5.39%转为LPR之后,转换当年,利率仍为5.39%,但是计算方式发生了如下变化。
房贷利率由“LPR报价”和“加点数值”两部分组成。
LPR报价在转换时采用2019年12月5年期以上LPR利率,也就是4.8%,之后每年的重定价日,LPR变动一次,采用与重定价日最近一期的5年期以上LPR利率。
加点数值为原房贷利率减去4.8%,你的加点数值为5.39%-4.8%=0.59%,
所以,你转换为LPR后,房贷利率为LPR+0.59%。
那么转还是不转呢?下面来分析一下。
我们先来看一下,房贷利率每变动0.1%,月供的变化,如下图所示。
从中可以发现一个规律。
利率越低,没变化0.1%,月供变动越小。比如,4.5%的房贷利率,如果LPR下调0.1%,每100万房贷你的月供会减少约59.24元,但是6.2%的房贷利率,如果下调0.1%,每100万房贷你的月供会下降约64.74元。上调利率也是同样的道理。
一句话归纳,房贷利率越低,受利率变动带来的月供变化越小。反之,房贷利率越高,受利率变动带来的月供变化越大。
所以,房贷利率较低的业主,没有必要去陪银行玩这个利率游戏。
而房贷利率较高的业主,则可以考虑承担一定的LPR调整风险,去博取降息的机会。但同时也要承当更大的风险。
根据上述规律,再结合LPR的短期内的下行趋势,简单总结一下:
①如果原利率享受折扣,利率较低,且剩余还贷期限较长,建议转换为固定利率,更加安全。但是如果剩余还贷期间较短,则可转换为LPR,在LPR下行通道下,可以享受到更大的优惠。
②如果原利率上浮较多,利率较高,则建议选择LPR,这样在LPR下行通道下,可以有效降低房贷成本。但是,同样的,如果未来LPR上调,你也需要承担更高的房贷成本。这就是风险。所以,只有高利率的业主,才有必要去承担这个风险,争取降息。如果不愿意承担风险的朋友,也还是建议选择固定利率为上。
③对于5.39%的房贷利率该怎么选?我的建议是,如果不愿意承担利率风险,则选择固定利率,反之则选择LPR。
实际上是没有绝对更好的方案的。