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近年来，酒店式公寓凭借其小面积、低总价的优势，得到不少投资者青睐。但是投资者应该注意酒店式公寓的投资风险并不小！
酒店式公寓既有公寓式的宜居环境，又有酒店式的便捷服务，集住宅、酒店和办公等功能于一体。那么投资酒店式公寓都有哪些隐形风险呢？
据多地国土资源和房屋管理局发布的最新相关解读文件显示，如果土地审批时属于住宅用地，那么房屋用途是居住功能，使用年限为70年，本质属于住宅，属于限购范围。
反之如果其审批时属于旅馆建筑，土地使用为商服用地，无论其具有什么功能，其本质上属于酒店，按照相关规定是不得分套销售。这就意味着，投资者可能拿不到房子的产权。
首先，酒店式公寓是按照商业地产征收相关税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，这些商用物业契税则为房价的3%，足足翻了一倍。而在卖出物业的时候，无论是个人所得税还是营业税，征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。
其次，从使用层面看，如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，同时大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。
酒店式公寓每年的维护成本很高，包括物业、取暖、制冷等多项费用，每年投资者至少要给物业公司15000元的物业费用。从细分项目来看，仅物业费一条，酒店式公寓的收费水平就和普通小区有着明显差距。以北京为例，酒店式公寓的物业费为每平方米5—8元，而普通商品住宅物业费则在3.5元以下。
同时从配套设施上看，酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍，仍以北京地区为例，酒店式公寓的停车费用最低约800元/月，而普通商品住宅的停车费用最高也就400元/月左右。
酒店式公寓吸引投资者一个主要原因就是其售价便宜，而且首付比例较低。但是事实并非如此。
以天津市和平区的某酒店式公寓与该区域的普通商品房进行对比：
商品房的均价约2万元，产权期限70年。酒店式公寓的均价在1.7万元，产权时间40年。那么同样购买面积为80平方米的商品房和酒店式公寓，投资者需要支付的购房款分别是160万元和136万元。表面上看，地点相同，购买酒店式公寓要比商品房便宜不少。但事实并非如此。首先，由于酒店式公寓的使用年限缩水，购买该房的成本平摊到年头上，相当于一年要支付3.4万元，而普通商品房则不到2.3万元。
另外，虽然酒店式公寓的首付比例低，只有总价款的20%—30%，但是其不能使用公积金贷款，而且还款期限不能超过10年。更主要的是贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。这些都加大了资金投入。