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房地产投资的弊端
房地产投资的弊端 1 流动性差 2 投资数额巨大 3 投资回收期较长
4 需要专门的知识和经验
房产投资入股协议
房产投资入股协议(内容需要修改)
甲方： （投资方）
乙方： （受资方）
甲方为具备房地产开发相应资质的房地产开发公司，现就乙方入股参与甲方的项目建设，根据《公司法》、《合同法》的有关规定，经双方协商一致，本着自愿、平等、公平的原则达成如下协议：
第一条.入股时间。
甲乙双方约定，由甲方以房屋作价出资投资入股乙方，待甲乙双方办理了房屋过户手续后，甲方正式成为乙方的股东成员之一。
第二条.入股方式。
1.甲方以其名下位于座落于_____________________________________________屋产权作为出资，入股乙方公司。
2.甲方作为入股出资的房产情况为：
（1）第5层、6层每层面积 平米（待核），总面积 平米，框架式结构，现状为毛胚。第5、6层的产权证情况为 。
（2）第13—15层，每层面积 平米，总面积 平米，现状为毛胚。已按照单身公寓进行了结构分割。13、14层每个公寓有独立的产权证。15层为单独一个房产证。
（3）第16—18层，每层面积 平米，总面积 平米，已按照每层16套单身公寓进行了分割和精装修，每个公寓有独立的产权证和供水、供电、空调等设备设施。16—17层截至目前，上述公寓已销售并交付8套。
以上房产的建筑总面积共计________平方米。房屋用途为商业用房。（附件一：《房屋平面图及其四至范围》）
3.作为入股出资的房产产权证和土地证编号如下：
4.作为出资入股的房产总面积 平方米，双方确认的所出资房产总额为 元，房屋估价甲方取得乙方股份的份额为 。（《公司法》第二十七条）（附件二：房产作价出资评估报告）
第三条.房产过户。
房产的过户待双方另行协商后制定补充协议。
第四条.公司管理。
甲方作为乙方的股东并不参与乙方的日常管理，但是对于乙方工作需要甲方配合的，甲方应尽积极的配合协助义务。
第五条.利润分配。
公司利润，在提取企业储备资金、企业发展基金、员工福利基金后，公司的利润按照 比例进行分红。
第六条.争议解决。
1.甲、乙双方本着友好协商的态度、尽可能地予以合作，在履行本合同发生争议。协商不成的，双方约定由江苏省南京市中级人民法院管辖。双方签署合同时所注明的住所地，即为发生争议时法律文书的送达地。
2.合同一方发生违约行为导致对方向约定法院提起诉讼的，守约方为维护自己合法权益所支付的诉讼费、保全费、律师费等费用由违约方负担。
第七条.附件。
1.甲、乙双方约定，该合同自双方签字之日起生效。
2.本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充协议。补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
3.本合同一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份。
附件一：《房屋平面图及其四至范围》；
附件二：《房产作价出资评估报告》。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
身份证号码： 身份证号码：
住址： 住址：
联系电话： 联系电话：
代理人（签章）：
签约日期：
签约地：
代理人（签章）：签约日期： 签约地：
我们为什么要投资房地产
房地产投资基础知识
房地产投资优势
投资不仅是一种保障，更是个人价值的体现。曾几何时，“温州购房团”转战大江南北，到处炒房。虽然如今风光不再，但是房产仍是目前最热衷的投资方式之一。
根据《福布斯》公布的数据，2010年全球十大富豪中，基本都是以房地产为基础的。许多一流的名企，在经营不同企业的同时，都不约而同地把房地产作为重要的利润来源。其实，房地产投资的巨大优势，很早就被许多颇多眼光的人们所关注。他们之中的许多人正是通过投资房地产一举发迹，从而富甲一方。
房地产投资最显著的特点是，让别人的钱为你服务。在房地产投资中，你比可以靠借钱买房，也就是房贷。都是有钱的人，越是乐意贷款。而银行之所以愿意贷款，也正是看中了房地产投资的安全性和可靠性。
房产在个人理财中的优势，集中体现在三个方面：
规避通货膨胀的风险
在家庭资产中，视家庭的经济状况将资产进行有效组合，以规避风险和获取较高的收益，是家庭理财的主要目标。要达到这样一个目标，一是要保持充足的现金流量；二是要证券化一部分资产，追求高的风险收益；三是要物化一部分资产，以规避市场风险和通货膨胀风险。而不动产中的房产，就是一种较好的工具。一般来讲，宏观经济面趋好时，会带动房产升温和价格上涨，投资者可以从中获利。宏观经济面恶化时，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么，相对其他市场而言，要稳定得多，抗通货膨胀的能力也强得多。
利用房产的时间价值获利{房产投资}.
房产的投资，是一项长期的投资。它的投资价值是逐步凸现的。纵观世界经济发展，工业化、城镇化是个必然趋势。农村向城市转移，必将一步一步地改变城市房产的供求关系，使房地产这个短缺资源更显生机与活力，成为新的经济增长点。因此，从长远看，城镇，特别是经济活跃的大中型城市，房产价格讲会一步一步地上涨。
利用房产的使用价值获利{房产投资}.
利用房产的使用价值获利，主要渠道是出租。即将投资的商品房或门店，通过出租的方式获取收益。通过房产出租的形式获利，核心是要算好账。
首先要算好时间价值和使用价值账。房产投资的关键，是有没有发展的潜力和价值。如商品房，一要看社区的规模；二要看社区的服务配套设施是否完善；三要看社区的环境是否舒适，绿化美化度如何；四要看社区的交通是否便利；五要看社区的治安状况和人文环境；六要看社区的周边生活群体；七要看所在城市人们对住房的价值取向和流行时尚。
投资前，要把这些问题认真梳理一遍。然后确定：商品房是租给打工族住，还是租给白领住，抑或租给其他人群住？现在出租，在使用价值上能不能获利，能获多少利？将来在时间价值上，房子能不能增值，能增多少值？
投资不是盲目地买房卖房，必须要充分了解市场，因此表现出来的投资方式、投资结果也不尽相同。有人专注住宅，有人只投资店面。即使投资住宅也不尽相同，有人只买高档房和别墅，有人更倾向于买二手房，也有人更乐于买房出租。当然也有很多杂家，短线投资、长期出租，无论是住宅、店面或是车库，只要能增值，能赚钱，就可以投资。
具体来说，要投资房地产，你应该做好以下一些准备：
一、让自己变成专家。最好在买房前积累一定的购房常识，如购房的流程、法律法规等，另外还要学会看样板房和模型。人们很容易被样板房迷惑，草率落定。不少样板房是发展商做给购房者看的，它有意隐藏了房子本身的一些缺点。只有学会了看样板房，买房才不会那么冲动。
二、不要贪小便宜。在价格方面，不要由于“优惠价格”而一时冲动买房，应多方面考虑，叶儿不能只重细节忽视全面，主次不分，结果买中的房子根本不是自己想买的。
三、全面考察。要全面考察开发商的实力，对其资质和楼盘有一个全面的认识，最好是选择有实力、有品牌的开发商，，看土地使用权证、预售许可证等证照是否齐全，以及房屋是否可以交易，最大限度地降低风险。{房产投资}.
四、重要实际问题。看户型是否合理，通风是否良好，朝向景观如何，设备是否齐整好用，还有交通、水电气、菜市场学校配套情况如何。
五、货比三家。买房一定要拿出买衣服的劲头来，勇于货比三家。
房产投资计划
某沿海中等城市，城镇居民人均年收入20000元，有一位大学教师（三口之家，其子在上大学，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150平米）自住，一处（100平米）出租，现用可用资金50万想进行投资，请你帮助其设计住房投资计划，并进行可行性分析。（2000-3000字）
由于现在的人们生活水平的提高，手中闲置资金的增多，为了保证资金的保值增值而进行投资理财，而相对来说，投资最为安全，收益最高的要属于投资房地产了，所以现在很多的家庭选择投资房产。
以辽宁沈阳为例，其12年城镇居民人均年收入为26431元。有一位大学教师高某，三口之家，其子大学在读，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150M2）自住；一处（100M2）出租，现有可用资金50万。相对来说，高先生的家庭结余率就相对较高，还有大量闲置资金，高投资房产可以保证家庭资产的保值增值，但投资房产之后，对于家庭经济影响也比较大，所以对家庭房产投资作以下分析。
首先，对于家庭投资，首先一般是建立较完善的家庭保障，同时要把家庭的抗风险能力最大化。首先应通过办理相应的保险来完善家庭保障，保险作为一种理财方式，不仅可以为家庭提供相应的保障，同时有的保险还具有一定的储蓄性质，保证资金的保值增值， 教育金的准备是为了让孩子享受更好的教育，通过投资准备教育金是为了保证资金的保值增值，一面是减轻教育金储备的压力，一方面是为了避免资金贬值而造成的经济问题。教育金的储备可以有两种场常见的方式。一是基金定投，基金定投是指以固定的时间以固定的金额投资到指定的开放基金中，这样投资可以平均成本，分散风险。对于高先生的投资房产计划，在家庭的抗风险能力大大提高，还有闲置资金的情况下，投资房地产盈利的可能性就较大了。
就地域来讲，沈阳是中国六大国家区域中心城市之一，东北第一大城市、工业重镇和历史文化名城、在中国经济发展的第三第四增长极重要的位置上，同时也是辽宁中部城市群的核心、东北地区的交通枢纽、东三省经济走廊的核心城市、辽宁各城市的聚集中心，可以辐射东北三省，重点辐射各城市群，可以说沈阳具有强大的辐射能力。就是说地理位置绝佳也不为过。地理位置绝佳的基础上，经济发展迅速，强大的第二产业带动经济快速发展。其发展势头如图1 。
在经济发展的同时，必将推动地产业需求的扩张，基础好，潜力大，风险低，机遇好，家庭投资地产的理想城市。其优点有以下五点：
1）老工业基地，产业动力强。 2）经济发展快，二三产业均衡。 3）经济指标在东北区域突出。 4）人口规模大，市场规模大。 5）处于城市变化发展调整期。
天时地利人和缺一不可，地利人和都有了，天时亦不可少。
李克强在讲话多
次指出房地产调控对扩内需、
调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。并且多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略， 是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，
可以释放内需的巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会进步。从中可以看出，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善型需求将会持续增加。历年来沈阳房地产一直保持较好的增速，如图2.
开工面积与竣工面积逐年递增，说明开发商对沈阳房地产市场存有较强信心，如图3.
2010年上半年商品房共供应541.1万㎡，其中五月份供应量为177.9万㎡，是上半年供应量最多的月份。2010年上班年商品住宅共供应484.3万㎡其中六月份供应量为133.6万㎡，为上半年供应最多月份。如图4，图5 。
2010年上半年商品房共销售584.89万㎡，其中五月份销量为165.3万㎡是上半年销量最多的月份。2010年上半年商品住宅共销售503.06万㎡，其中六月份销量为133.6万㎡，是上半年销量最多的月份。如图5
据不完全统计，2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。今年，也就是2013年，沈商品住宅价格均价7557元每平方米，今年1月、2月，沈阳房价的环比涨幅分别为0.17%和0.43%，与去年12月相比，沈阳新建商品住宅每平方米约上涨45元。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，
当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而09年8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。 在房地产开放稳步增长的大环境下，2013年，沈阳在前两月的房地产市场呈现出购销稳定的总体态势。来自联祥地产的数据显示，1月沈阳商品住宅成交量环比上升155.29%，同比上升228.80%，2月环比下降33.62%，同比上升26.67%。土地成交方面，1月有33宗土地成交，土地成交总面积为145.34万平方米，2月共有19宗土地成交，土地成交总面积为125.41万平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价年急速上扬，仍留下上涨压力。2012年土地供应3217万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。具体如图6 。
2012年商品房供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%。具体如图7 。
2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。{房产投资}.
2013年商品住宅成交59.86万平方米 中小户型占主导。2月份沈阳商品住宅销售环比缩量，同比增加，中小户型热销，满足刚需的、价格较低的大盘项目销售较好。从2月份整体4周的成交数据来看，春节过后，供应和成交量均大幅回升。
来自新峰地产的权威数据显示，沈阳商品住宅2月共成交了59.86万平方米，环比1月缩量，主要受中国传统节日春节的影响，在春节期间成交量环比大幅减少，但春节过后近期回升明显。
同比情况：从近几年沈阳2月商品住宅的成交量来看，除了2011年因为市场对限购令的预期，使得2011年1季度包括2月的成交量都大幅增加外，2013年2月超过2010和2012年的同期水平。
从成交的产品上看，60-120㎡小户型产品占主导，共成交了近40万平方米，占总成交量的65%。从成交量分布的区域来看，于洪区依然排在十区之首，浑南次之，铁西第三位，三区成交量之和为29.77万平方米，约占十区总成交量的五成。于洪区商品住宅盘销售排行前三甲是碧桂园银河城、中海城、民亿苹果树，浑南新区销售排行前三的是恒大江湾、清河湾、金地滨河国际社区，沈北新区销售排行前三的是碧桂园太阳城、沈阳华强城、沈阳雅居乐花园。从个案上来看，近期满足刚需的、价格较低的大盘项目销售较好。{房产投资}.
从土地市场上看，土地供应同比缩量，成交大幅增加，2013年2月沈阳经营性土地公告量占地面积64.88万平米，较去年同期减少了45%，而成交25宗，占地面积168.84万平方米，同比2012年2月增加了164%。虽然供应缩量，但成交大幅增加，土地市场热度持续。 就区域来看，沈河区成交了3宗地块，均为商业用地，是十区中唯一均价过万元的区域;成交量上看，于洪区排名首位，共成交占地面积43万平方米，建筑面积93万平方米，占总建筑面积的3成左右，可谓是2月土地市场最热点的片区。
据统计，2012年沈阳预计开盘加推楼盘共计287个，浑南新区、铁西区、于洪区推盘热情尤为高涨，其中浑南新区推盘数量处于领先地位，开盘加推数50个，推盘数占2012年沈阳推盘总量的17.4%；铁西区紧随其后，开盘加推42个，推盘数占2012年沈阳推盘总量的14.6%；于洪区稍逊于浑南、铁西，开盘加推32个，占2012年沈阳推盘总量的11.1%。其他区域预计推盘数量较之此三区略显逊色，分别是沈北新区开盘加推31个，占2012年沈阳推盘总量的10.8%；和平区24个、占2012年沈阳推盘总量的8.4%；皇姑区19个，占2012年沈阳推盘总量的6.6%；沈河16个，占2012年沈阳推盘总量的5.6%；东陵区12个，占2012年沈阳推盘总量的4.2%；大东区2012年预推盘数量相对较少，仅仅9个，占2012年沈阳推盘总量的3.1%。2012年沈阳楼市实际开盘加推楼盘173个，约占预开盘加推总量的60.27%。其中1月、2月实际推盘项目都6个，实际开盘率仅为40%；主要是因为春节 前后，市场低迷，很多开发商预计开盘加推的楼盘大多都没有开盘。3、4月份实际开盘加推数量不断走高，迎来了2012年开盘加推高峰期，实创沈阳开盘新高。这主要归功于春季结束，买房的人增多，楼市前景乐观，很多开发商选择了在这个时段开盘。5月预计开盘为37个，实际仅为17个，实开盘率仅为45.9%，这是开发商做的一次微调，以利于6、7、8
月份的良好势态。6、7、8三个月的实际开盘加推也相对平缓。9、10、11月份再次迎来了沈阳楼市开盘的小高峰，“金九银十”的火热购房季带动了买房刚需，在这个时候开盘不无利处。12月份开盘加推比较平稳，各大楼盘都在期待着2013年的春天。
截止到2012年12月25日，沈阳优惠打折的楼盘共计276个。如果说2012年上半年打折优惠楼盘的大幅增多是和房地产的调控政策息息相关的，那么下半年打折优惠楼盘数量的增多更多是和金九银十市场及楼市的日渐回暖，商家年末期间纷纷推行的旺市回馈紧密关联。浑南新区优惠楼盘最多，占总优惠楼盘数的20%，这与楼市板块关注度、住宅成交量等数据都是一致的，说明沈阳城市规模的不断外延的同时，新兴板块是消化新增住房需求的主力。铁西区以18%的占比紧随其后，联合国全球宜居城区示范奖业已证明，铁西已在新一轮城市化过程中浴火重生，成了沈城市民首选的购房板块。此外，其他各区的打折优惠楼盘也不在少数，从如此巨大的打折优惠规模中不难看出，打折促销对沈城楼市而言已经是一种普遍现象，优惠大潮正在席卷沈城。
中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。
前面分析了沈阳房地产市场的概况及发展趋势，下面就高先生的状况进行分析。
高先生，三口之家，其子大学在读，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150M2）自住；一处（100M2）出租，现有可用资金50万。
家庭资产缺乏流动性 高先生目前有现金50万元，每月支出为45000元，有两处房产，一处居住，一处出租之用，这也是一项收入来源。通常一个家庭的紧急预备金规模应该储备在家庭月支出的3～6倍是一个比较合理的水平。高先生家庭财务的流动性比率相对来说偏低，对资金的投资收益影响较小。
家庭结余比例偏高 家庭结余比率偏高表明高先生家庭资产抗风险能力、应付财务危机的能力还是比较强的。这就为投资规划提供了良好的前提条件。
对于投资购房，价格位置是首要考虑因素。
价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。 位置：如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：城市上风上水、交通便捷、城市化水平高、生活便利、环境宜人，自然、人文景观优雅。同时其它因素也不可忽视，如交通状况、社区环境、户型结构等。这样才有升值空间。 设施：业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。另外，园林建设还可以发挥业主的积极性。
居住密度及私密性：住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能
看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。
公共建筑：居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。
小区绿化：居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
小区布局：在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。
小区内交通：居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
作为房产投资，应尽量避免风险，那么挑选一处好的房产就只管重要了。以上几点对投资收益也有很大影响，应值得重视。
以沈阳华发首府分析，具体如下：
地理位置：项目位于浑南新区奥体板块核心之上，会展中心原址。华发首府雄踞地铁二号线上盖而建，拥奥体中心交通枢纽，周边有多条公交线路，交通便利。
户型特点：主力户型阳台、客厅、餐厅、厨房南北贯通；南向双卧均配备私属卫生间；配置独立洗衣间，承接外部阳台，晾晒衣服一步独享；专设保姆通道，升级生活模式。 企业实力：项目开发主体为华发股份。作为珠海地产龙头、国有上市名企，华发股份，拥有国家一级房地产开发资质，先后布局中山、北京、包头、大连、沈阳等九城，创建30余座高尚人居社区，具有丰富的房地产开发经验与良好的品牌形象。
周边配套：项目紧邻奥体体育场馆，享万达广场、亿丰时代广场之商业配套；医疗配套完备，陆军总院、盛京医院均10分钟内车程；紧邻三好、五里河商圈。 沈阳144（含）-180平方米户型住宅月度新增供应波动显著，2011年累计供应量为8217套，占全市供应总量的
4.57%。2012年1-4月累计供应1380套，占全市的3.61%，比重有所下滑。成交方面，2011年全市144（含）-180平方米户型住宅累计成交6230套，占全市成交总量的3.86%。2012年1-4月累计成交1090
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