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一、农村土地承包存在的问题
1、调田的周期性。对于农村土地承包，农村各地普遍存在着延续第一轮土地承包时“三、五年一小调，五、十年一大调”或永不调田的做法，这与农村土地承包“30年不变”，“大稳定，小调整”的政策及农村家庭添丁减员的实际相符。
2、小调整存在的隐患。一是进、出田如何确定。农村婚丧嫁娶，添丁减员是社会现实，在小调整时村(组)或添丁户多、减员户少或添丁户少、减员户多，这谁进谁出，谁先进谁先出的问题不明确。二是受益者往往是村、组干部和家族势力大的少数人，他们进时照进，出田时却装憨，甚至还多耕种着农转非农户收回的田和未承包到户的村集体的“机动田”，多吃多占。三是受损者往往是那些无权无势的村民和外来户，他们进田时不一定都能进得到，出田时硬是要出。
3、农村土地承包证填写不规范。不少地方的农村土地承包证村组干部图省事、方便，只填写了户名和承包总面积，至于田块地址及土地流转情况等都是空白，这给土地承包征地补偿等纠纷的产生留下了隐患。
4、农村土地承包证上的面积不实。20世纪90年代后期，因农副产品价格较低，加上“两工”及税费等导致种田受益少不合算，不少农民纷纷进城务工。但是田地抛荒了要罚款，只好给别人种，有的甚至还要倒出钱(谷)或搞农转非不要田地，当时正值核发第二轮农村土地承包证，不少地方村、组干部图收取农业税方便，将流转转包转出方的田地面积填人了转入方的农村土地承包证上，改变了土地使用者的使用权。现在一系列惠农政策的出台，农民种田不但是零负担，种田后国家还有补贴，那些弃田进城务工人员纷纷返乡务农，要求耕种自己的田地，可转入方以有承包证为由拒绝归还。
5、原承包集体的土地面临再分配。对于在“三部一免一取”政策出台前发包不出的农转非农户田地和集体田地，现在那些农转非和添丁农户纷纷要求分户口田。但承包户以有农村土地承包证和要交农业税时不要田，现在有甜头了就要田为由拒绝拿出。
二、解决农村土地承包问题的措施
1、继续加大《农村土地承包法》的学习宣传力度。要向农民群众大力宣传《农村土地承包法》、特别是土地承包证发放的必要性及土地流转的重要性，以保障农民的合法权益；同时各级农村土地承包管理部门人员也要加深学习，以提高自身解决农村土地承包纠纷的能力。
2、明确落实农户土地承包面积。土地是人类赖以生存的原始资料，且农村承包地具有一定的局域性和福利性，对于原发农村土地承包证面积不实及承包的集体土地使用权问题，有关部门要以一定的形式予以明确。对前者可归还原田主，后者因有土地承包证。所以要维护法律的严肃性，但是对于分田者带有投机取巧性的，应退还原承包者。
3、规范土地承包证的填写。对于存在的问题及填写不规范的土地承包证要重新核实面积换发新证，填好“四址”及登记流转情况。
4、土地流转登记要及时。在完善好农村土地承包台账的同时，对于农户承包土地进行了流转的，要及时进行流转登记，防止产生不必要的纠纷，将问题解决在萌芽状态。
5、加强农村土地调整措施和监督力度。对于农村耕地调整和不调整的两种约定，要根据农村土地承包“大稳定，小调整”政策和集体土地的福利性及农民添丁减员这一现实，在调整农村耕地时，一是加大监督力度，调田村组调田前要向上级报告，并且上级要派员参加；二是做到公正、公平、公开的原则，要召开村民或村民代表大会，谁进多少，谁出多少，谁先进，谁先出，要全面摸清：经绝大多数群众讨论通过进行公布；三是对于大调整的，在调田前可由村组统一将水渠、道路等修好。好差田以人口数为单位按户头数搭好再行调田。对于农村耕地不调整的，要根据法律、法规政策做好农村稳定工作。
山林地，顾名思义就是就山林之间的地块，有很多丛林，需要进行开发。目前山林地价值潜力大，承包价格低，产值高，可抵押贷款。但不是什么山林地都值得投资的，选择靠近道路有山有水的山林地才是最有价值的，如果选择深山老林，那只能赔钱的份。那么选择好了山林地块后，该如何投资才能盈利呢?接下来小编为你介绍山林地典型的5种投资方案。
纯种植树木
大部分的山林地每亩每年租金只有几十块钱，但种植上名贵的树，经过十几年后产出的价值大大超乎他人的想象。特种树木或选择观赏性的灌木每颗树木往往就是几百几千块钱的价值，市场需求强烈，主要生长周期长，往往需要8年10年树木才可成型。适合进行长期的投资。可种植的树木品种比如：檀木、黄花梨、红木、银杏、梧桐、杨、柳。。。
山林地包装后进行抵押贷款
是的，你没看错，山林地可抵押贷款。目前在政策上农用地、集体用地都无法进行抵押贷款。而林地是唯一一种可到银行进行抵押贷款的农地。
7月18日，银监会与国家林业局联合印发了 《关于林权抵押贷款的实施意见》 。频出的食品安全事件以及雾霾天气，一再刺激着公众的神经，安全健康的有机农产品是人们所亟需的。当中央一号文件明确提出“家庭农场”概念后，在资本的催生下，农业的大规模产业化或将成为可能。办家庭农场的优点在于投资稳，成本低;市场庞大;农庄特色明显;竞争小、易成功;国家支持、税收减免;目前从中央到各省市都有大量农业扶持资金，涉及到8-10个部门，项目多，资金多。
效益分析：
农场仅需先投入养殖项目就可带出其它创业项目，投入少，但效益极大，年利可达100万元。
1、餐饮：专营山珍野味及绿色、无污染的蔬菜、水果，收费又低廉，每天中午、晚上合计最少接待6桌，每桌按600元，则一年收入130-150万。
2、狩猎：这是最富刺激和吸引人的项目，能把人们征服自然的本能激发出来，一般人
需连续猎获5-10只猎物才过瘾，每人按3只算，一天最少接待10人，每只猎物90元计(含服务费)，年收入98.5万元。投资仅需在一块大荒地上用鱼网罩起来，放入野鸡、野兔、鹧鸪等动物即可。
3、每天零售野味、标本、水果、蔬菜按800元计，一年收入29.2万。
以上收入累计约260万元，由于产品大都自产，利润38%以上，约可获利 100万元。这还不包括：①黄金周、双休日、元旦、春节等游客高峰期的收入。②门票及各种参与性比赛项目的收入。只要小型农庄办出特色，最保守年利润50万元，而启动资金仅需100多万元。
地块倒卖差价
目前越来越多的人关注山林地，价格还处于不透明，地块价格差异大。往往在土地资源网流转一块土地，什么都不管它，过几年后资产就升值了好几倍了。而且不想国有用地一样闲置一年必须收回。可长期闲置，等到合适的价格就可直接出售，适合投机行为。
门外汉滩涂淘出千万财
他在姐夫的工厂打工十年，看似稳定，却一直憋着一口气。为证明自己，他进入陌生领域创业，从头干起，要做当地没人做过的事。为达目的，他大兴土木、日夜赶工，却不想酿成大祸。章建军到底做了什么?他又如何证明自己?
这片海湾对于久居城市的人来说充满吸引力，退潮之后的滩涂到处隐藏着惊喜和乐趣。
游客：快来，我们去抓螃蟹啦快点。这里有一个这里有一个，你看你看。
游客：我又抓了一个了。
狡猾的弹涂鱼动作飞快，还懂得钻进泥里藏身。
游客：抓住了。晨晨，你看妈妈抓了条鱼。
退潮后，泥螺在滩涂表面爬行，随手可得。
游客：这么多。
游客：这里一个。
游客：战利品战利品。
章建军：正好是我们这边这个是地里优势，这个是人家第二个地方是找不到的，所以说也开发了这个海涂捉蟹，捉跳跳鱼，捡泥螺这样的。城里面的人也很多没来这种沙滩，这种泥滩不算沙滩，泥滩，来玩过，所以说来的话，都比较开心，玩得比较有激情。
章建军正是这场活动的组织者，每到周末他都会带游客来体验赶海的乐趣。
游客：我脚上有泥巴，一二三。
章建军从小在海边长大，如今这片海涂成为他独一无二的招牌，然而也正是因为靠近这片海涂，曾让章建军损失了上百万元，创业规划几乎破灭。这到底是为什么呢?
距离海涂4、5公里就是章建军的农庄，游客体验完赶海的乐趣，带着从海涂上收获的小海鲜，就可以在农庄里美餐一顿。不仅有海鲜，农庄里还有水果采摘、亲子游乐、垂钓、农事体验等项目，只要是来到章建军的农庄，游客都流连忘返。
游客：来参观过一下，吃过他的水果，他这一年四季都是水果不断，蔬菜也是不断的，所有我们就恋上他了。
游客：在当地，在余姚市这块，他农庄的名气是比较大的，都一般说出去家喻户晓都知道的，所以到这边来的人烧烤也好、吃农家菜也好、采摘也好，人比较多。
游客：像这边的话他的农庄应该是最大的一个了，周边的话没有，只会有葡萄园，就单一的果园可能会有，像他这么大什么都有的应该是没有的。
2010年，章建军从原先的五金加工行业转投农业，建起了这家当地规模最大的农庄。然而五年前，当地人都在传说，就是因为这座农庄，章建军会被抓走，甚至判刑。
章建军的朋友：说那个土地要拆掉，人给他抓走，就是这个意思。
记者：大家议论得多吗?
章建军的朋友：多。
章建军的姐姐：人家也会传几句话给我听听，现在你弟弟怎么弄成这样子了，说要被抓走了什么的。没说原因，别人也是这样说的，就是我听说，别人也是听说。
章建军到底做了什么，为什么会有这样的传言。而他一个农业的门外汉，又是怎么把农庄经营得如此红火的呢?
章建军：我们等一下要组织一个钓龙虾比赛，直接把猪肝绑在绳子上就可以了，我们限时半个小时谁钓的多的有奖励。
正值暑假，为了吸引小客人，章建军经常在农庄里举办这样的亲子游乐项目。
比赛正式开始，每个家庭都卯足了劲，但小龙虾好像和大家捉起了迷藏。
游客：来了，动了动了，快快快，跑了，已经有了，跑了。
游客：心都揪起来了。
记者：心都揪起来了?
游客：我的心脏快爆炸了。
记者：好不好钓?
游客：不好钓。
记者：不好钓?
游客：技术还没掌握。
游客：咬的时候会有感觉。
记者：有什么样的感觉?
游客：挺有劲的能感觉到的，它又想逃走又想把这个肉吃了，就欲罢不能感觉。
和小龙虾斗智斗勇、比耐心，大家都全神贯注，小朋友现场还编出了一个新词儿。
游客：守竿待虾。
看大家都钓不到，章建军出手了。
章建军：终于有了，总要破个纪录吧。这就是技术问题，你看这不是有了。
看了章建军的示范，大家找到了窍门，很快每个家庭都有了收获。
游客：有了，又有了。
游客：这很大的，感觉太有成就感了。
章建军：好时间结束，时间结束。咱们清点一下龙虾的数量。
游客：这好多。
章建军：一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三。
没错。应该他们母子俩第一，他们两家合起来是十三个，奖励葡萄，桃子。
游客：我们第三，我们第四，第四，第四。
记者：那边那个爸爸还在那捞。
章建军：还在玩。
不管名次如何，大家玩地意犹未尽。这样的热闹景象，每个周末都会在章建军的农庄上演，客人们玩得开心，也带火了农庄的人气。
大家送给章建军一个新称呼——庄主。可谁又能想到，章建军当初纯粹是为了和一个人较劲，这才误打误撞地做了农业。这里面到底有什么隐情呢?
章建军是家里的小儿子，姐姐比他大6岁，从小就是姐姐照管弟弟。高中毕业后章建军直接进了姐夫开的农机厂工作。章建军的姐夫，在当地那可是个名人。
章建军的朋友：他姐夫是做农业方面用的那个，割草机、农业方面(机械)这几样，在我们临山镇数一数二的。
章建军的朋友：最有名的他姐夫。
记者：怎么有名?
章建军的朋友：他在当地是(商)会主席，也是我们临山镇的龙头企业。
章建军姐夫工厂的年销售额有3个多亿，是当地的龙头企业。在厂里从技工学徒到销售经理，整整十年，工作虽然安稳，但章建军心里一直憋着一股劲儿。
章建军：从读书开始到工作这段时间，好像一直有这么一个阴影，好像老要人来管我，为什么我不能去操控这个事情?
章建军的姐姐：肯定知道他有这个想法，然后他说在我们这边不想干了，要自己闯一番事业的。
2009年章建军从姐夫工厂辞职，办起了农机配件厂，一年下来能赚两三百万元。终于能自己当家做主了，然而章建军并不得意，因为他听到了别人对他的议论。
章建军的朋友：有的说是主要是靠他姐夫的，生意方面也是帮他姐夫加工点产品，沾姐夫的光了，多多少少有一点。
章建军的朋友：章建军靠姐夫的，怎么怎么样的，包括我工厂生产的产品，我开发的产品都是和他有关系的，外面这方面是说的对我来说是听得比较多的，比较烦的那种事情，这句话在我心里这个阴影一直是，走不开放不下。
章建军一心想摆脱这种评价，2010年7月，机会终于来了。
从2001年起余姚市就在杭州湾实行围涂造田工程，到2010年，已经围涂四万多亩。两个从小玩到大的朋友找到章建军，想叫上他一起合伙去承包土地搞农业。
这正合了章建军的心意。
章建军一开始的想法只是想，怎么摆脱我姐夫这个圈子的，这方面的事业去跳出另外一个事业去做，其实一开始也没想说一定要去搞农业。
记者：他对农业懂吗?
章建军的朋友：不懂，根本不懂，没下过地的。
记者：那你们叫他来就是觉得他?
章建军的朋友：以前我们就下来叫他，钱投下来，我们会给他搞好的，就这个意思。
——
开办家庭农场的基本资格
家庭农场，顾名思义应是以家庭为主进行生产且具有一定规模的农场。《意见》第一条规定：“在本省行政区划内，以家庭成员为投资经营者，依托承包或流转取得的农村土地(包含耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地)，从事规模化、集约化、商品化农业生产经营的，均可作为家庭农场纳入登记管理。”
根据该规定，家庭农场的投资人主体资格应为农村户籍或具有农村土地承包经营权的自然人。
——申请家庭农场设立登记应具备5个条件
投资人为农村户籍或具有农村土地承包经营权的自然人；经营范围以农业种植、养殖为主，并符合国家产业政策要求；具有一定的经营规模。其中，从事粮棉油大宗农产品种植的，土地经营面积不低于50亩；从事养殖和其他种植的，达到县级以上(含县级)农村经济经营管理部门文件规定的基本要求；土地经营期限不低于5年，土地流转合同依法经乡(镇)财经所(经管站)备案；相应符合法律法规规定的个体工商户、个人独资企业、合伙企业、公司设立条件。
家庭农场的经营范围以农业种植、养殖为主，可兼营相关研发、加工、销售、服务类等项目。
——4种市场主体类型，任选进行注册
目前，家庭农场可以从四种市场主体中选择类型进行注册登记。《意见》规定：“家庭农场登记适用的市场主体类型，由投资人根据自身条件和发展需要，在个体工商户、个人独资企业、合伙企业、公司等市场主体类型中选择。”
据介绍，现行市场主体有五种组织形式：公司、个人独资企业、合伙企业、农民专业合作社、个体工商户。家庭农场主要是家庭自己的劳动力即专业农民从事生产，而农民专业合作社是组织多家多户的农民一起合作进行生产销售管理，由于二者有较大区别，所以《意见》规定家庭农场可由投资人根据自身条件和发展需要，自行在公司、个人独资企业、合伙企业、个体工商户四种组织形式中选择决定，未将农民专业合作社这种市场主体组织形式纳入其中。
根据家庭农场的四种组织形式，《意见》对家庭农场的名称统一做了规范。
申请登记为个体工商户的家庭农场，依据《个体工商户条例》及相关规定办理登记，名称统一规范为“行政区划+字号+家庭农场”。
申请登记为个人独资企业类型的家庭农场，依据《个人独资企业法》及相关规定办理登记；个人独资企业家庭农场名
称统一规范为“行政区划+字号+家庭农场”或“行政区划+字号+行业+家庭农场”。
申请登记为合伙企业类型的家庭农场，符合投资人条件的合伙人，可以是同一农户家庭成员，也可以是有亲属关系的不同农户家庭成员，依据《合伙企业法》及相关规定办理登记。合伙企业家庭农场名称统一规范为“行政区划+字号+家庭农场(普通合伙或有限合伙)”或 “行政区划+字号+行业+家庭农场(普通合伙或有限合伙)”。
申请登记为公司类型的家庭农场，符合投资人条件的股东，可以是同一农户家庭成员，也可以是有亲属关系的不同农户家庭成员，依据《公司法》及相关规定办理登记。公司制家庭农场名称统一规范为“行政区划+字号+家庭农场+公司组织形式”或 “行政区划+字号+行业+家庭农场+公司组织形式”。投资兴办公司制家庭农场，可冠用省行政区划名称。
——如何办理家庭农场注册登记？
要向工商部门登记机关提交五种材料：设立登记申请书；投资人身份证复印件、投资人家庭户口簿复印件及表明有亲属关系的全体投资人签署的说明材料；用于家庭农场经营的土地经营权证明，其中，属于投资人家庭或本人承包的农村
土地，提交土地承包经营权证或承包合同复印件；属于流转取得的农村土地，提交乡(镇)财经所(经管站)出具的《农村土地流转合同备案证明》；家庭农场住所或经营场所使用权属证明 (特殊原因无法提供权证的，可由所在村民委员会或乡镇政府出具使用证明；国家工商总局提交材料规范中要求的其他材料。
——30日内要向当地经管部门备案
家庭农场开办者可以到住所或经营场所所在地的市、县工商行政管理局以及大中城市工商行政管理分局办理注册登记。《意见》规定家庭农场开办者应在设立登记、变更登记办结后30日内，向当地县级农村经济经营管理部门报送备案材料，并按有关规定申报享受相关扶持政策。
——新注册按规定来，老一批将规范
省工商局表示，今后，对不具备家庭农场设立条件的，工商部门将不予核准含有“家庭农场”字样的名称。对已登记的家庭农场，因自身条件变化导致不符合《意见》中家庭农场设立条件的，工商部门将督促开办者办理名称变更登记，不再在名称中使用“家庭农场”字样。
《意见》中还规定：登记为个体工商户、个人独资企业、合伙企业的家庭农场，可按有关转型升级政策规定，申请转办为公司制家庭农场。经登记的家庭农场企业，包括个人独资、合伙、公司制的家庭农场，可按有关规定出资成为公司股东、农民专业合作社成员。
现代农庄的开发模式
一、现代农庄概念
1. 现代农庄概念描述
（1）从政府角度来说是以现代农业产业化，发展规模农业为目的，吸引城市闲散资金，管理人才下乡，通过土地流转，集中管理，让农民手中的土地收益最大化，解决农民就业问题，推动农业发展。以求真正达到“三农问题”的根本解决。
（2）站在投资商来角度，政府对农业的招商引资，对农业的一系列的优惠政策以及财政资金的鼓励。让投资商对农业项目有着更加浓厚的投资兴趣，让农业项目已成为投资者心目中的“朝阳产业”。
（3）对于经营者来说，现代农庄，不同于“农家乐”，它是以农业项目及农业产品为依托，的一种新型的休闲观光农业。给更多对农业有兴趣的大学生打造一个展示自己的平台，给农业发展注入新的血液。
2. 都市农庄概念描述
都市农庄是指地处都市及其延伸地带，紧密依托并服务于都市的农庄。它是大都市中、都市郊区和大都市经济圈以内，以适应现代化都市生存与发展需要而形成的现代农庄 , 是为满足城市多方面需求服务，尤以生产性、生活性、生态性功能为主，是多功能农庄，发展水平较高，位置在大城市地区，可以环绕在市区周围的近郊，也可能镶嵌在市区内部。
3. 现代农庄经营与管理特点
现代农庄是发展现代农业的重要内容,农庄经济是一种利用现代融资渠道，以市场为导向，以科技为支柱，以经济效益为中心，资产股份化、经营规模化、管理企业化的农业发展模式。现代农庄对现代农业的发展产生积极的影响，成为发展现代农业的重要内容：首先是引进了一种新机制，即企业化管理现代农业，将一二三产业有机的结合起来。形成最佳的模式，发挥最佳的效益，促进农业的发展。
现代庄园经济将现代企业管理制度引入农业，以最大限度提高经济效益。在企业经营管理方面，现代庄园尤其是一些率先创办和发展较快的企业，们的经营战略、内部管理体制、分配制度、组织结构、运行机制等，都被其它农业科技开发企业，甚至是国营农垦企业仿效。
其次是现代农庄的建设发展延伸了农业产业链，使当地的特色农业和农产品走上了产供加销一条龙、产前产中产后都出效益、国内国外两个市场同发展的良性循环之路。
第三，现代农庄进行农业生产的主要手段是设施农业，设施农业可明显增加产量，改善产品品质，提高土地产出率，是发展现代农业，实现农业快速增效的有效途径。目前种植稻麦油等大田作物，每亩年均收入只有几百元，而进行大棚经济作物种植，每亩年收入至少可达到三四千元。南京郊县的溧水县傅家边的设施草莓种植，一季的亩收入就有上万元。农庄经济是传统农业与旅游业有机结合的新型系统，是农业、观光旅游文化、休闲乐趣三者的结合。
二、土地整理模式（以长沙市圣毅园现代农庄为例）
长沙圣毅园农庄是长沙市农村土地承包经营权流转综合配套改革示范点，计划投资5亿元、流转土地37000余亩，目前已签约租赁土地面积1万亩，整理土地7000余亩，是长沙目前成片流转农村土地面积最多的一个农业项目。当地成立了土地股份合作社，农户以土地承包经营权入股合作社，农庄以325公斤稻谷/亩/年的租金，向合作社统一租赁土地。一方面建立与市场物价总体水平同步增长机制，另外合作社利用集体建设用地或资金参股农庄生产经营，成为农庄股东之一；另一方面建立农庄用工机制，农民在取得土地租赁费的基础上，还可以获得工资以及合作社分红收入。
1. 政府引导，科学规划
2008年初，长沙县在全国创造性的实施区域发展分类指导战略，将县北部10个乡镇确定为重点发展农业的乡镇，建立“长沙县现代农业创新示范区”。按照城郊生态区、绿色原生态区、红色旅游区、融城核心区四个功能分区，科学规划精心包装了100个现代农业项目（其中现代农庄99个）。县政府出台支持农庄发展的产业政策，吸引城市资本和社会资本投入。
2. 创新机制，规模经营
3.自愿流转，维护农民权益
4. 资源整合，产业融合
以农业产业为主体，
5. 参股出租，安置保障
三、规划开发模式（一般为某一模式为主体，多种模式并存）
1. 现代化农业集中高效生产
大多在农村地区，以现代化生产管理为方式，高效益为目标。
以长沙圣毅园农庄为例。圣毅园农庄将建设一个全省最高标准的现代农庄：计划种植无公害有机水稻1.2万亩、间种油菜1万亩、油茶1万亩，综合种植菊花、金银花和板蓝根1万亩，无公害蔬菜2000亩。
作为现代化的农庄企业，在吸取了外国先进经验的基础上，利用天然的优越自然环境，发展以农业产业为主体，以环境友好型和资源节约型农业建设为目标，通过资源有效组合与集约经营，实现农业产业化经营、专业化生产、市场化运作，集生态、观光、体验、休闲于一体，打造出有中国特色的现代农庄，农村的现代化首先就从现代农庄的建设开始初具雏形。
2. 生态农业
以多利农庄为例。多利农庄庄上海基地分别位于浦东新区和崇明县，北京基地位于大兴区。此外，多利农庄还在黑龙江、宁夏、浙江、福建、四川、云南和海南等区域在建或已建有机农业生产基地共计10余个。至2012年底，多利农庄全国范围内处于有机种植及转换期的土壤总面积超过2万亩, 2014年总产能预计可达10亿元。
多利农庄采用先进的“从田间到餐桌”直供会员的服务模式，从土壤的改良培育、有机肥研制、有机植保、产品现代化包装、全程冷链配送等各个环节均有严格的管理和把控。多利农庄与中国联通等企业合作，运用先进的物联网和云平台等技术建设“智慧农庄”，实现有机食品质量追溯和现代农业系统综合管理。
2012年，多利农庄与自20世纪80年代起便倡导和发展生态农业的北京大兴留民营生态农场强强携手，达成战略合作。利用留民营十余年有机认证的基地和丰富的有机种植经验，结合多利农庄现代化的企业管理优势，先进的蔬菜加工、包装、冷链配送系统，物联网、互联网的深层次应用，为北京消费者提供品质优异的有机产品。
多利农庄具备规范的有机蔬菜生产流程和高标准的质量管理体系，每个生产环节都严格执行有机蔬菜的IFOAM标准，包括：有机农业转化期、土壤改良、水质净化、品种选择、轮作、有机肥制作、灌溉管理、病虫害管理、污染控制、贮藏保鲜和加工、包装与标志、物流配送等。目前正在利用先进的物联网技术实现“生产自动化和可视化，质量保障、仓储保鲜和物流信息化”，为企业规模和集约化发展提供基本条件。
附件
编号
上海市农村土地承包经营权流转
合同示范文本
（2010版）
上海市工商行政管理局
制定
上海市农业委员会
使用说明
一、本合同文本是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规制定的示范文本，供当事人约定采用，合同签订前请仔细阅读。
二、本合同适用范围为：农村土地承包经营权流转形式中的转包、出租。
三、为更好地维护双方当事人的权益，签订合同时应当慎重，力求具体、严密。订立具体条款，需要约定的必须表述清楚，无须约定的请载明“本合同不涉及此条款”或“本合同对此条款无须约定”。
四、本合同中有关土地承包经营权流转价款的事项，应当由当事人协商确定。流转的收益归出让方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
五、本合同未尽事项，当事人双方可根据实际情况另行签订补充协议。
六、本合同文本自2010年12月28日起使用。今后在未制定新的版本前，本版本延续使用。
合同编号：
上海市农村土地承包经营权流转合同
（2010版）
甲方（出让方）： 乙方（受让方）：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》及其他有关法律法规的规定，本着平等、自愿的原则，甲乙双方就农村土地承包经营权流转事宜协商一致，订立本合同。
一、土地基本情况
该土地位于上海市 区（县） 乡（镇）村 组（具体情况见下表）。
二、流转期限
流转期限： 2011年 11 月 1 日至 2013 年 10 月 31 日。 三、土地的用途
该土地以 租赁 方式流转给乙方经营，具体项目为： 粮食种植 ，流转期内，乙方不得擅自改变流转用途或用于非农建设。
四、土地交付时间
甲方应于 2011 年 10 月 31 日前将流转土地交付乙方。
五、流转价款
双方同意选择以下第 3 种方式确定。 1．流转单价为每年每亩 \ 元，合计 \ 元。
2．第一年流转单价为每亩 \ 元，以后每年递增比例为 \ %，合计 \ 元。
3．每年流转单价按每亩 525 斤稻谷的当地政府收购指导价进行计算。
4．其他 \ 。 六、支付方式
双方同意流转价款按下列第 2 种方式支付。
1．一次性支付：于 \ 年 \ 月 \ 日前全部支付完毕。 2．分期支付：乙方应在 年月 日前向甲方支付第一年度流转价款，以后每年 月 日前付清下年度流转价款。
3．其它 \ 。 七、定金
乙方应于本合同生效后 \ 日内向甲方支付 元作为定金，定金在合同终止时返还。乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，甲方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
八、双方权利和义务
1．甲方有权获得流转收益，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。
2．甲方有权要求乙方按约履行合同义务，有权监督乙方合理利用土地，制止乙方损坏土地和其他农业资源的行为。
3．流转土地被依法征收、征用、占用时，双方有权依法获得相应的补偿。
4．甲方尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
5．甲方保证其流转的土地承包经营权合法、真实、有效。 6．乙方不得损害农田基础设施，不得从事掠夺性经营，不得给
土地造成永久性损害。
7．未经甲方同意，乙方不得将土地再一次流转。
8．合同期满后，乙方的相关设施及地上附着物，双方同意按以下第 1 种方式处理。
（1）归甲方所有，甲方不作补偿。
（2）双方协商通过折价方式由甲方给予乙方补偿，归甲方所有；协商不成的，由乙方在 \ 日内拆除，恢复原状，甲方不作补偿。
9．流转土地交还时，双方关于土地恢复原状的约定： 。
九、违约责任
1．乙方逾期支付流转费用的，每逾期一天，应向甲方支付 元违约金。
2．甲方逾期交付土地的，每逾期一天，应向乙方支付 元违约金。
3．发生下列情况，甲方有权解除合同，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。
（1）乙方改变土地农业用途的。
（2）乙方从事掠夺性经营，造成土地永久性损害的。 （3）乙方在取得土地承包经营权后，抛荒土地达到 6 月的。 4．甲方非法干预乙方正常生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。
5．其他违约责任 。 十、其他约定
1．在本合同履行期间，若土地承包经营权灭失的，双方约定按照以下方式处理： 。
2． 。 十一、争议解决方式
双方发生争议的，可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）
篇一：家庭农场承包合同
附件
编号
上海市农村土地承包经营权流转
合同示范文本
（2010版）
上海市工商行政管理局
制定
上海市农业委员会
使用说明
一、本合同文本是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规制定的示范文本，供当事人约定采用，合同签订前请仔细阅读。
二、本合同适用范围为：农村土地承包经营权流转形式中的转包、出租。
三、为更好地维护双方当事人的权益，签订合同时应当慎重，力求具体、严密。订立具体条款，需要约定的必须表述清楚，无须约定的请载明“本合同不涉及此条款”或“本合同对此条款无须约定”。
四、本合同中有关土地承包经营权流转价款的事项，应当由当事人协商确定。流转的收益归出让方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
五、本合同未尽事项，当事人双方可根据实际情况另行签订补充协议。农村承包土地农庄
六、本合同文本自2010年12月28日起使用。今后在未制定新的版本前，本版本延续使用。 合同编号：
上海市农村土地承包经营权流转合同
（2010版）
甲方（出让方）：乙方（受让方）：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》及其他有关法律法规的规定，本着平等、自愿的原则，甲乙双方就农村土地承包经营权流转事宜协商一致，订立本合同。
一、土地基本情况
该土地位于上海市 区（县） 乡（镇）村 组（具体情况见下表）。二、流转期限 流转期限： 2011年 11 月 1 日至 2013 年 10 月 31 日。 三、土地的用途
该土地以 租赁 方式流转给乙方经营，具体项目为： 粮食种植 ，流转期内，乙方不得擅自改变流转用途或用于非农建设。
四、土地交付时间
甲方应于 2011 年 10 月 31 日前将流转土地交付乙方。五、流转价款农村承包土地农庄
双方同意选择以下第 3 种方式确定。 1．流转单价为每年每亩 \ 元，合计 \ 元。
2．第一年流转单价为每亩 \ 元，以后每年递增比例为 \ %，合计 \ 元。
3．每年流转单价按每亩 525 斤稻谷的当地政府收购指导价进行计算。
4．其他 \ 。 六、支付方式
双方同意流转价款按下列第 2 种方式支付。
1．一次性支付：于 \ 年 \ 月 \ 日前全部支付完毕。 2．分期支付：乙方应在 年月 日前向甲方支付第一年度流转价款，以后每年 月 日前付清下年度流转价款。
3．其它 \。 七、定金
乙方应于本合同生效后 \ 日内向甲方支付 元作为定金，定金在合同终止时返还。乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，甲方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
八、双方权利和义务
1．甲方有权获得流转收益，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。
2．甲方有权要求乙方按约履行合同义务，有权监督乙方合理利用土地，制止乙方损坏土地和其他农业资源的行为。
3．流转土地被依法征收、征用、占用时，双方有权依法获得相应的补偿。
4．甲方尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
5．甲方保证其流转的土地承包经营权合法、真实、有效。 6．乙方不得损害农田基础设施，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。
7．未经甲方同意，乙方不得将土地再一次流转。
8．合同期满后，乙方的相关设施及地上附着物，双方同意按以下第 1 种方式处理。
（1）归甲方所有，甲方不作补偿。
（2）双方协商通过折价方式由甲方给予乙方补偿，归甲方所有；协商不成的，由乙方在 \ 日内拆除，恢复原状，甲方不作补偿。
9．流转土地交还时，双方关于土地恢复原状的约定： 。
九、违约责任
1．乙方逾期支付流转费用的，每逾期一天，应向甲方支付 元违约金。
2．甲方逾期交付土地的，每逾期一天，应向乙方支付元违约金。
3．发生下列情况，甲方有权解除合同，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。
（1）乙方改变土地农业用途的。
5．其他违约责任 。 十、其他约定
1．在本合同履行期间，若土地承包经营权灭失的，双方约定按照以下方式处理： 。
2．。 十一、争议解决方式
双方发生争议的，可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）篇二：农场土地承包协议书 2
土地承包协议书
甲方：
乙方：
经双方协商一致就乙方承包甲方土地达成以下协议，共同遵守：
1、甲方将农场土地木、苗木、青苗、设备设施）承包给乙方，由乙方承包经营，自负盈亏。土地上的建筑物、树木、苗木、青苗、设备设施乙方从前任承包人购买取得。
2、承包期限年。于月 年 月 日止。
3、承包费每亩每年元，乙方应在每年 月 日前交清当年承包费元。
4、乙方浇地实行“一水一清”的用水原则，乙方预交水费每亩 元。不预交水费的甲方有权不安排浇灌。
5、乙方对土地只有使用权没有所有权，未经甲方同意乙方不得转租转包。乙方不得种植国家违禁植物。
6、承包土地上除土地以外的房屋、树木、苗木、青苗设备设施等所有权属乙方，乙方有绝对处分权。
7、如土地被征用，土地补偿款归甲方，土地附着物、青苗等土地以外的所有补偿归乙方。8、甲方提前解除合同收回土地的，按同期土地征用补偿标准对乙方在承包土地上的建筑物、树木、苗木、青苗及其他设备设施进行补偿。
9、合同到期后同等条件乙方有优先承包权，如乙方不能承包则由甲方按同期征用土地补偿标准进行补偿后地上所有建筑物、树木、苗木、青苗归甲方。如第三方承包的由第三方按上述原则进行补偿。
10、未尽事宜双方协商解决，协商不成的由土地所在地人民法院管辖。
11、本协议双方签字盖章后生效，一式二份双方各持一份。
甲方：
乙方：
年 月 日篇三：农场承包合同书
承包合同书
发包方： （甲方）
承包方： （乙方）
经甲乙双方协商一致，签订本合同，共同遵守。
一、承包项目及数量：
甲方以山田及山地约亩。（杨家庄深笼片）租给乙方开发，农、牧、
林基地。
二、承包期限：（30年）自年月 日起至 年 月 日止。
三、乙方向甲方缴交承包款为每年山地30元/亩，山田150元/亩。共款 ＿ 元。（大写：）。（注：地方面积由国土局、林业局提卫星投影面积计，
四、在合同期内，乙方拥有土地使用权，乙方在使用期内，承包或转让部分股权 甲方无权干涉，应协助乙方供电照明（线路费用由乙方负责）开路、指明路 线、路道通过农作物不能索赔。
五、租金计算:
按每亩（山地30元/亩，山田150元/亩） 人民币计。
从开始10年后，以10%提升，5年一提，如此类推。
付款方式：1年按金，1年上期（即一次付2年租金）以后租金每年1月份 交付。
六、在乙方使用期内，国家如征收土地作其它使用，赔偿土地由甲方所有，土地 上农作物、固定财产赔偿归乙方所有，不得争议。
七、合同期满后，土地动产，不动产，农场设施（不包括资金）以股份制共同合 作，乙方占股份51%，甲方占股份49%股权，保持原状，共同发展、管理， 再重新签合约。（注：双方不再合作的情况下，果树，建筑物归甲方所有。 土地上的动产一切由乙方处理，甲方不得干涉乙方）甲、乙双方应共同协助 交接事项。
八、本合同一式三份，甲、乙双方各一份，公证处一份。
九、本合同书经甲乙双方签名盖章（20年 月 日）之日起生效。
立约人：甲方名称： 乙方名称：
地址：地址：
法定代表人：法定代表人：
经办人：地址:
签约时间：二 年 月日
家庭农场
家庭农场是指以家庭成员为主要劳动力，从事农业规模化、集约化、商品化生产经营，并以农业收入为家庭主要收入来源的新型农业经营主体。在美国和西欧一些国家，农民通常在自有土地上经营，也有的以租入部分或全部土地经营。农场主本人及其家庭成员直接参加生产劳动。早期家庭农场是独立的个体生产，在农业中占有重要地位。中国农村实行家庭承包经营后，有的农户向集体承包较多土地，实行规模经营，也被称之为家庭农场。2013年“家庭农场”的概念是首次在中央一号文件中出现，称鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转。
目录
1.概述
2.定义
3.优势特点
4.中美情况
4.1. 美国
4.2. 中国
5.推广难题
6.实施建议
6.1.意义
6.2需求
7.历史
8.试点状况
8.1. 浙江
8.2. 上海
8.3. 湖北农村承包土地农庄
8.4. 安徽
在中国，家庭农场的出现促进了农业经济的发展，推动了农业商品化的进程。它的形成，有助于提高农业的整体效益，有助于生产与市场的对接，
克服小生产与大市场的矛盾，提高农业生产、流通、消费全过程的组织化程度。中国农业的整体生产力水平还比较落后，土地等基本资源紧缺，整体上看，家庭农场的规模不可能很大，发展进程也不可能很快。[1]
家庭农场，一个起源于欧美的舶来名词；在中国，它类似于种养大户的升级版；通常定义为：以家庭成员为主要劳动力，从事农业规模化、集约化、商品化生产经营，并以农业收入为家庭主要收入来源的新型农业经营主体。[2]
1、在中国，家庭农场的出现促进了农业经济的发展，推动了农业商品化的进程。
2、家庭农场以追求效益最大化为目标，
使农业由保障功能向盈利功能转变，克服了自给自足的小农经济弊端，商品化程度高，能为社会提供更多、更丰富的农产品。
3、家庭农场比一般的农户更注重农产品质量安全，更易于政府监管。[3]
4.1.美国
斯诺农场位于美国康涅狄格州中部的费尔菲德县。如果不是红白两色的畜棚和散于各处的农业机械，人们很难想象在这个花园成荫、庭院成片，寸土寸金的地方有一座94年历史的家庭农场。[1]
农场主人菲尔·斯诺从祖辈手中继承下这座占地60英亩的农场，并和家人一起经营。按照全美家庭农场联盟的定义，这是一家典型的家庭农场：家庭拥有农场的产权，家庭成员是农场的主要劳动力，并在运营管理方面负主要责任。家庭农场的规模不等，从占地数千英亩到几英亩。斯诺农场属中等规模。[4]
4.2.中国
王民主（左）在蔬菜大棚内劳作
以周末农场的家庭农场为例，其规模大多在20-200亩之间，其生产的农产
品有以其名字命名的生产者自有品牌，并且建立了完整地食品安全追溯体系，更有保障。
21世纪初以来，上海松江、湖北武汉、吉林延边、浙江宁波、安徽郎溪等地积极培育家庭农场，在促进现代农业发展方面发挥了积极作用。据统计，农业部确定的33个农村土地流转规范化管理和服务试点地区，已有家庭农场6670多个。[1]
家庭农场是2012年前后才兴起的新型土地规模经营主体，一直以地方实践为主，中央层面尚未对其做明确定义。尽管具备较强的技术能力和生产实践经验，但由于缺少资金，对基础设施和生产资料长期性投入能力不足，加上土地流转不规范引发的隐忧，使家庭农场主扩大生产的积极性受到影响。
1、中国对家庭农场缺乏清晰的定义。
尽管中央时常提及“家庭农场”，但如何定义还没有统一的认识。这就导致有的种植大户已在尝试这一经营模式，却不知自己就是家庭农场的雏形；有的农场不以家庭成员为组成，或不从事农业生产经营，却自称家庭农场；有的人将家庭农场主与地主相提并论，担心引发土地兼并；有的人错误地将家庭农场与“休闲农业”混为一谈。对家庭农场的含糊定义，影响到如何界定、如何扶持、如何引入登记制度等一系列问题。
2、难以得到相应的扶持政策，缺乏更新设备和改善农田基础设施的资金投入。
一些农民流转了大量土地做农场经营，但是受没有进行土地整理的限制，地被分成若干小块，遇上机耕道，必须自己扛着小型农机到另一块田里去。昂贵的租金占用了大量的流动资金，搞土地整理自己又无财力完成。
3、融资难也是制约家庭农场发展的一大障碍。
一些试验阶段的家庭农场想扩大规模，却遭遇了融资难题。农民很少有可以抵押的资产，靠少量贷款根本解决不了问题。
4
、土地流转不规范，难以获得相对稳定的租地规模。
面对农户承包地极其细碎的现状，要实现土地规模经营，最大的困难就是租到成方成片的耕地，并确保租期较长、相对稳定。但由于中国农村土地产权模糊和农民的惜地意识，许多农户不愿长期出租土地，致使家庭农场难以稳定地保持足够的土地经营规模。[3]
推广家庭农场，应明确家庭农场的定义，加大扶持力度，制定财政、税收、用地、金融、保险等优惠政策，为家庭农场的发展创造良好的政策环境。
1、探索建立注册登记制度，扶持专业大户、家庭农场逐步成为具有法人资格的市场主体。
定义明确后，有条件的地方可探索建立家庭农场等注册登记制度，明确认定标准、登记办法，扶持专业大户、家庭农场逐步成为具有法人资格的市场主体。各地在制定家庭农场认定标准时，不可一刀切地在全国使用同一标准，应根据当地农业生产环境，把经营规模控制在“适度”范围内。
2、对符合以上条件的规模经营主体，给予政策扶持，同时接受行政部门的管理与监督。
各地应落实中央关于各类补贴向种养大户倾斜的要求，将家庭农场与农民专业合作社、农业龙头企业有机统一，制定专门的财政、税收、用地、金融、保险等优惠政策，明确家庭农场可以优先承担涉农建设项目。同时，可通过项目倾斜、以奖代补等手段引导流转方的生产经营活动，如对种粮的家庭农场可给予更多的扶持措施，支持粮食生产，保障粮食安全。
3、加紧落实好土地承包经营权确权登记工作，建立规范的土地流转机制。 2012年12月，农业部已在50个县试点开展土地承包经营权确权登记工作，这项工作对明晰农用地产权、捍卫农民土地财产权利，理清家底等具有巨大的推动作用，同时也是规范化土地流转的先决条件。建议应将这一工作纳入对地方党委政府的考核。
4、应通过规范土地流转合同、引入事前准入审核、事中监督管理诸机制，规范土地流转过程，保护流转双方的权益。
（1）、国家主管部门下发土地流转规范合同书，引导签订规范的书面合同，防止口头契约。
（2）、对流入方大规模流转土地的主体，进行必要的资格审查，防止非农户经营主体假借家庭农场之名大规模租赁农地，注册登记后套取项目资金。
（3）、做好土地流转的法律与政策宣传工作，使农户能正确看待土地流转，尊重契约精神。对自愿流转出的土地，在流转期内，不得将土地收回。从而稳定流转规模，使家庭农场主能够放心投入、生产与经营。[3]
发展家庭农场是提高农业集约化经营水平的重要途径。由于刚刚起步，家庭农场的培育发展还有一个循序渐进的过程。农业部将按照中央要求，
着手研究培育发展家庭农场的基本原则和实现途径，开展家庭农场统计工作，指导地方稳步培育家庭农场。鼓励有条件的地方率先建立家庭农场注册登记制度，明确家庭农场认定标准、登记办法，制定专门的财政、税收、用地、金融、保险等扶持政策。
[2]
2013年中央一号文件提出，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转。其中，“家庭农场”的概念是首次在中央一号文件中出现。
透过中央一号文件对“家庭农场”的鼓励和支持态度，我们看到了一条农业农村改革的新路径，一条充满着阳光和希望的新路径。
当前，随着城镇化的不断发展，数以亿计的农民工进城打工，有很多农民工还长期在城市驻扎下来。而与之相对应，在不少村庄则出现了“青壮年荒”，或者说是“劳力荒”，村里留守的大多是老人和儿童，青壮年已经不愿意或者因工作原因不能不便回家种地，大量的耕地主要靠老人打理。尽管有日益发展的农业机械化帮忙，但年龄越来越大的老年人们还是越来越感到力不从心了。
另外，在土地上不管是老年人当家还是青壮年担纲，各家各户传统的生产模式已经没有多少活力，土地的生产效率较低，农民的信息采集能力、决策能力、抵御风险能力、博弈市场的能力、盈利能力都非常有限，以至于不少农民只能盲从和赌博，在农业的“大小年”现象中随波逐流。应该承认，当前的农业格局已经制约了农业的再发展，应该承认，我们又站在了农业改革的十字路口。发展“家庭农场”是一个正确的改革方向。实际上除农业部确定的6000多个“家庭农场”外，还有很多农业能人通过承包更多土地、开展规模种植、特色种植等方式当上了名副其实的“家庭农场主”，取得了不俗的业绩，也为“家庭农场”模式的发展摸索出了宝贵的经验。同时，更多的人在跃跃欲试。无疑，“家庭农场”模式符合农民的需要，符合农业农村发展的需要，符合国情。
“家庭农场”模式可以进一步促进土地资源的优化配置，可以进一步激发农民的积极性、释放农业的潜力。“家庭农场”的经营特性明显，“家庭农场主”必须按照企业管理模式来核算成本、加强管理、追逐利润，必须要适应市场、开